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Marché du logement : vers une accalmie
Un consensus se dégage parmi les économistes pour pronostiquer une décélération progressive des prix de l'immobilier. De multiples facteurs restent néanmoins incertains, au premier rang desquels l'évolution de la démographie, même si une forte hausse du nombre de ménages paraît inéluctable. L'ampleur de la hausse des taux d'intérêt, historiquement bas ces dernières années et qui ont donc largement soutenu le marché, sera aussi une variable clef à observer.
Depuis quelques mois, ceux qui veulent acheter un logement s'inquiètent de surpayer un bien dont la valeur pourrait maintenant diminuer, et ceux qui mettent leur appartement ou leur maison en vente redoutent d'être obligés de revoir leurs prétentions à la baisse. Après bientôt une décennie de hausse des prix, « tout le monde parie sur un atterrissage en douceur, parce qu'il n'y a pas un seul acteur qui ait intérêt à aller dans le mur : ni les banquiers ni les promoteurs. Toute prévision contraire alimenterait une boucle perverse », estime un expert, convaincu que ce scénario est fondé. Passage en revue, sous l'oeil des économistes, des points de fragilité dont dépend l'évolution à venir du marché immobilier.
Une démographie toujours vive
Les retraités et les divorcés, voilà les deux indicateurs à surveiller en matière de démographie. Selon les dernières projections de l'Insee - elles datent de 2003 - le nombre de ménages devait croître de 5,75 millions entre 1999 et 2030. Le dynamisme du marché dépendra aussi, ces prochaines années, des non-résidents, et du rythme de remplacement des logements insalubres ou vétustes : 400.000 à 600.000 habitations sont ainsi considérées comme « indignes ». Selon Patrick Artus et Laure Maillard, respectivement directeur de la recherche et économiste à Ixis CIB, il existe un « risque de saturation de la demande » qui pourrait venir « de la réduction du nombre d'acheteurs potentiels de logements, avec la hausse du taux de propriété (62 % en 2005) et surtout l'exclusion bien documentée des salariés ayant des contrats de travail atypiques ». Sans présager des anticipations des particuliers, il apparaît qu'elles dépendront en partie des placements alternatifs. Ainsi, le nouvel indice de révision des prix des loyers devant ralentir leur hausse, les Français seront peut-être moins enclins à acheter, tandis que la remontée des cours de Bourse pourrait inciter les épargnants à revenir vers les actifs mobiliers. Mais les incertitudes fortes sur le financement des retraites jouent en sens inverse.
Une offre en forte croissance
« L'offre sur le marché immobilier présente une relative inertie à court terme, ce qui implique que les évolutions des prix des logements à cet horizon sont principalement déterminées par la demande », rappelle la Banque centrale européenne (BCE) dans son bulletin de février. Le parc ancien ne pouvant être élargi qu'en faisant baisser le nombre de logements vacants, l'essentiel du potentiel d'offre provient du neuf. A fin décembre 2005, les permis de construire et les mises en chantier ont tous deux atteint des niveaux record après avoir crû sur un an de respectivement 11 % et 12,5 %. Les 400.000 mises en chantier ont été dépassées, soit près de 100.000 unités de plus qu'en 2001. Cet afflux de nouveaux produits pourrait-il déstabiliser le marché? « Il y avait un retard accumulé donc il n'est pas certain que ce rebond compense les manques, tempère Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole. Il faudrait un recul marqué de la demande pour qu'il y ait un vrai risque ; nous n'en sommes pas là. Le stock de logements neufs représente aujourd'hui cinq mois de vente contre quatre il y a six mois, mais un marché est considéré comme calme et normal avec sept à dix mois de ventes en stock. » Patrick de La Morvonnais, directeur d'études au BIPE, ne redoute pas non plus un excès d'offre. « Quand bien même les mises en chantier dépasseraient les besoins, ce n'est pas le chiffre en valeur absolue qui est dangereux mais plutôt la répartition géographique de cette offre qui pourrait poser problème. »
La situation financière des ménages tendue
« Le niveau du revenu par ménage, tant réel qu'attendu, est un facteur non financier essentiel influant sur la demande de logements », estime la BCE. Or, en France, après avoir coïncidé avec une progression très vive du pouvoir d'achat des ménages (+ 3,4 % par an entre 1998 et 2002), la hausse des prix de l'immobilier au cours de ces dernières années s'est poursuivie alors que celui-ci a quasi stagné. De ce fait, tous les indicateurs qui reflètent la situation financière des particuliers se sont dégradés : le taux d'apport personnel des ménages recourant au crédit immobilier est tombé de 26,3 % en 2000 à 21,7 % en 2004 ; la durée des emprunts s'est allongée, de 12,3 années en 1995 à 15,9 années en 2004 ; le « taux d'effort » des ménages, c'est-à-dire le montant de leurs remboursements comparé à leur revenu, a fortement grimpé, passant, selon le Crédit Agricole, de 21 % en 1998 à 31 % l'an dernier, et même à 35 % pour un ménage sur cinq. Qui plus est, le recours croissant à des emprunts à taux variable (36,5 % des nouveaux emprunts en février 2005 contre 23,4 % en 2003) pourrait fragiliser la solvabilité des acheteurs, bien que, note l'Observatoire française des conjonctures économiques (OFCE), ils soient, dans la quasi-totalité des cas, « capés », c'est-à-dire plafonnés, à deux points au-dessus du taux initial. La part des crédits à taux variable reste en outre bien inférieure à celle de la moyenne des pays de la zone euro (près de 60 %). La dette des ménages, qui ne dépassait pas 50 % de leur revenu disponible brut en 1996, a atteint 63,6 % fin septembre 2005, avec une croissance très soutenue depuis 2003. Mais le taux d'endettement des ménages français reste très modéré comparé à celui des ménages britanniques (plus de 150 %), voire américains ou espagnols (environ 130 %). En revanche, la hausse des prix continue à exclure des candidats à l'achat, comme le montre la proportion des accédants touchant jusqu'à trois SMIC mensuels, passée de 50 % à 34 % entre 2000 et 2005.
Des prix élevés, mais pas de bulle
Avec la méthode de l'approche par la valorisation des actifs, qui « considère le bien immobilier comme un actif financier et part de l'hypothèse que son prix ne devrait guère différer de la somme actualisée des flux de revenus futurs correspondant aux loyers », la BCE juge que « les prix de l'immobilier résidentiel sont actuellement supérieurs de 15 % à 25 % à leur moyenne historique » en zone euro, surtout en France et en Espagne. Un résultat qui peut être considéré « comme le premier signe d'un renforcement des risques d'une «surévaluation» des marchés de l'immobilier de la zone euro au cours des dernières années », considère, dans une formule prudente, la BCE. Néanmoins, a estimé à la mi-mars son président, Jean-Claude Trichet, il n'y a pas, « dans l'immédiat, de danger de bulle au niveau de l'ensemble de la zone euro ». « Contrairement au début des années 1990 à Paris, les agents qui s'engagent sur le marché immobilier sont des ménages, analysent aussi, dans une étude publiée en janvier dans « La Revue de l'OFCE », Sabine Le Bayon et Hervé Péléraux. Ces ménages n'ont pas de position spéculative, ils n'achètent pas pour réaliser une plus-value à l'horizon d'une année et ils ne vendront pas si les prix se retournent. » Pour l'OFCE, « l'anomalie du marché n'apparaît qu'en 2004, l'écart à la tendance devenant «historiquement inconnu» », davantage, d'ailleurs, en province qu'en région parisienne. La prime de risque, c'est-à-dire le rendement que l'on peut attendre d'un investissement immobilier réalisé aujourd'hui par rapport à celui d'une obligation à dix ans, reste encore nettement positive, calcule Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole : « Au vu de cette approche, les prix ne sont pas clairement surévalués, même si des produits peuvent l'être ici ou là. S'il n'y a pas de choc externe, le marché va se calmer de lui-même. »
Des taux d'intérêt qui remontent
Les taux d'intérêt, qui ont largement soutenu le marché immobilier ces dernières années, sont aux yeux de beaucoup d'économistes une variable clef pour les mois à venir. « Nous avons été dans un régime de taux historiquement bas, tant courts que longs, tant nominaux que réels », rappelle l'un d'eux. En décembre, puis au début de ce mois, la Banque centrale européenne a, pour la première fois depuis cinq ans, relevé son principal taux directeur de 0,25 point. « Dans l'hypothèse d'une forte remontée des taux à court terme, la proportion d'emprunteurs défaillants augmenterait très certainement et le risque de crédit des banques s'accroîtrait en conséquence », estime dans une étude Frédéric Wilhelm, économiste à la Banque de France. Selon une simulation de l'OFCE, une hausse des taux d'intérêt (courts et longs) de deux points conduirait à une baisse des prix de 10 % au bout de cinq ans. « Ce durcissement provoquerait cependant des dommages collatéraux, estiment Eric Heyer et Xavier Timbeau.
Par la hausse des taux d'intérêt, par le ralentissement induit des prix immobiliers, entraînant à son tour la réduction du taux d'endettement, le taux d'épargne augmenterait. L'activité serait donc réduite, à la fois par un investissement en logement moindre et par la hausse de l'épargne. » L'impact sur l'activité serait de 1 point de PIB à l'horizon de cinq ans. La sensibilité de l'économie européenne à une baisse des taux d'intérêt est pourtant « deux à trois fois inférieure à celle de l'économie américaine », note l'OFCE. Mais, selon l'analyse largement partagée d'Olivier Eluère, « le scénario le plus probable est celui d'une remontée mo- dérée et graduelle des taux de rendement obligataires, de 3,30 % début 2006 vers 4 % en fin d'année ».
La stratégie à venir des banques inconnue
En allongeant la durée des emprunts, en accroissant leur montant et en limitant leurs marges, les banques ont largement participé au boom du marché immobilier. « Pour juger de l'évolution future du marché, il faut regarder du côté des banques. Tant qu'elles continuent à prêter facilement, pour des durées de plus en plus longues et que les taux d'intérêt restent bas, la hausse des prix est justifiée. Mais un accroissement du nombre de ménages défaillants pourrait les faire changer », anticipe Xavier Timbeau. « Même si les plans de financement que nous accordons aujourd'hui sont un peu plus risqués, nous n'observons pas de montée de la sinistralité, qui reste à un niveau historiquement bas », répond le directeur du crédit habitat d'un grand réseau bancaire. « Nous pouvons tendre encore un peu l'élastique. » Les ménages potentiellement fragiles s'excluraient d'eux-mêmes : « Le taux de refus des crédits n'est pas très élevé, parce que les gens ont réfléchi avant de nous demander des prêts.
Les prix de l'immobilier se chargent de rejeter les dossiers pour nous », poursuit-il. La production de crédits n'a pas encore décéléré : la hausse a atteint 14,8% à fin janvier sur un an, contre 12,2% à la même époque de 2005. La concurrence entre les établissements prêteurs qui cherchent à fidéliser de nouveaux clients, renforcée par l'arrivée de la Banque postale, plaide encore en faveur d'une politique accommodante. « La titrisation des crédits hypothécaires, en permettant aux banques de faire supporter le risque de défaut par des tiers, les a incitées à prêter davantage », notent également Sabine Le Bayon et Hervé Péléraux. Or celle-ci reste moins développée en France qu'en Espagne, au Royaume-Uni ou aux Etats-Unis. Si elle prenait de l'ampleur, la décollecte enregistrée sur certains produits d'épargne réglementée (PEL, livret A) pourrait en revanche constituer un risque supplémentaire pour les banques. « En même temps que la durée des prêts s'allongeait, le poids des ressources à plus de deux ans dans le total du passif des banques a eu tendance à s'amenuiser au cours des années récentes », note en effet Frédéric Wilhelm, de la Banque de France. « Toutefois, poursuit-il, la gestion actif-passif des banques se révèle en général efficace pour amenuiser le risque de transformation, même si elle comporte un coût. »
Plus de volontarisme des politiques publiques
Du côté de la demande, les mesures Sarkozy de soutien à la consommation que sont le déblocage anticipé de l'épargne salariale et les donations en espèces entre générations ont pu renforcer, ces deux dernières années, les apports des acquéreurs. Le raccourcissement, de dix à six ans, du délai entre deux donations depuis le 1er janvier, et l'assouplissement des conditions d'âge pour les mutations à titre gratuit devraient jouer dans le même sens. En ouvrant le prêt à taux zéro (PTZ) au marché de l'ancien, la réforme de février 2005 a, elle aussi, contribué à abaisser le taux d'effort des ménages accédants.
Le viager hypothécaire et la réforme du crédit hypothécaire, qui permettra dans quelques mois de « recharger » la part d'emprunt déjà remboursée, ne devrait avoir à court terme qu'un impact modéré. « Aux Etats-Unis, plusieurs points de PIB ont été injectés de cette manière dans l'économie. En France, cette réforme peut avoir un impact non négligeable mais la flexibilité de l'hypothèque sera moindre », juge Xavier Timbeau. Du côté de l'offre, la loi portant engagement national pour le logement vise notamment à faciliter l'accession sociale à la propriété. Pour 2007, estime toutefois Patrick de La Morvonnais, du Bipe, « tout possible changement de majorité politique fait planer des incertitudes sur la pérennité des mesures fiscales. Cumulé à une hausse des taux, cela va générer de l'attentisme et pourrait faire fléchir les mises en chantier et les prix. »