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Immobilier : à qui profite la flambée ?
145 % de hausse dans l'ancien à Paris en huit ans, 115 % pour l'ensemble de la France : depuis 1997, le prix du mètre carré a flambé de façon spectaculaire. Qui sont les gagnants, qui sont les perdants de l'irrésistible envolée de l'immobilier ? Réponse cette semaine dans « Les Echos », à travers une enquête en cinq volets. Aujourd'hui, coup de projecteur sur tout un pan de l'économie qui profite du dynamisme du marché. Le marché immobilier entame sa neuvième année ininterrompue de croissance. Et la fièvre touche désormais l'ensemble du territoire. Droits de mutation et diverses autres taxes représentent une vraie manne pour l'Etat. - ANNE BAUER ET JULIE CHAUVEAU
Depuis deux ans, nous émettons le voeu de voir les prix s'assagir. En vain. L'an dernier, ils ont encore pulvérisé tous les records, avec une hausse de 15 % en région parisienne », constate François Carré, vice-président de la Chambre des notaires de Paris. Pire, la fièvre s'est emparée de tout le territoire, de la commune rurale de charme aux villes les moins dynamiques. En Ile-de-France, le prix moyen du mètre carré neuf est passé de 2.460 euros en 1997 à 4.226 euros en janvier 2006. Dans l'ancien, la flambée est encore plus forte, avec une augmentation, en huit ans, de 115 % dans l'Hexagone et de 145 % à Paris. Toutes les agglomérations enregistrent à présent facilement des prix de 3.000 euros le mètre carré, un niveau inconnu jusqu'ici en province. Dans une conjoncture économique morose, l'immobilier entame à la surprise générale sa neuvième année de croissance ininterrompue.
Les explications sont multiples : taux d'intérêt bas, disponibilité du crédit immobilier, allongement de la durée des prêts et générosité des mesures de défiscalisation. L'inquiétude sur l'avenir des retraites alimente aussi un formidable désir de propriété. S'y ajoutent des besoins croissants, qui n'avaient pas été anticipés. Depuis plus de vingt ans, avec la décentralisation, l'Etat a abandonné la planification et remis les clefs de l'urbanisation aux maires, tout en diminuant sans cesse les aides à la construction. Or, la croissance démographique a été sous-estimée, et l'évolution des modes de vie due au vieillissement de la population, aux décohabitations et à la forte augmentation des familles monoparentales a entraîné une hausse du nombre de ménages plus forte que prévue. Résultat, les experts estiment à environ 1 million le nombre de logements manquants.
Autant de facteurs qui expliquent la vigueur de la demande. Si bien que, au moment où la construction dépasse pour la première fois depuis plus de vingt ans le cap des 400.000 mises en chantier, chacun ne parle plus que de la « crise du logement » et de la difficulté des classes moyennes à trouver un toit. Tel est le paradoxe du marché immobilier : sa surchauffe fait le bonheur des uns et le malheur des autres.
Un dynamisme qui tire le PIB
Parmi les gagnants de ce cycle de hausse, il faut d'abord et avant tout citer l'économie française. Pour la période 2000-2004, le bâtiment et l'immobilier ont apporté au PIB la moitié de sa croissance ! Aucun autre secteur n'affiche un dynamisme équivalent. De février 2005 à février 2006, les créations d'entreprises ont augmenté de 16,6 % dans l'immobilier et de 2,7 % dans la construction, selon l'Insee. Des chiffres qui atteignent même sur les trois derniers mois 31,3 % pour l'immobilier et 4,4 % pour la construction ! En sept ans, le secteur du bâtiment a créé 120.000 emplois permanents (140.000 en incluant l'intérim) quand le reste de l'industrie en supprimait 400.000, tandis que l'immobilier compte à présent près de 280.000 salariés pour un chiffre d'affaires estimé à 59 milliards d'euros.
Bénéfices record pour les promoteurs
Les promoteurs sont aux anges. Jamais les délais de commercialisation n'ont été aussi courts : de trois à six mois au maximum. Les stocks disponibles à la vente sont très bas, moins d'un semestre de chiffre d'affaires. Et le métier, traditionnellement risqué, est devenu moins stressant. Si le montage d'opérations réclame toujours beaucoup d'énergie et de patience, pour trouver des terrains, discuter avec les villes et naviguer dans les méandres administratifs, au moins n'y a-t-il plus d'angoisse financière. « L'engouement est tel que nous démarrons la construction avec des taux de précommercialisation de près de 80 %, contre 30 % par le passé », explique Raymond Le Roy Liberge, président du groupe Les Provinces. Les professionnels n'hésitent plus à tester de nouveaux marchés, y compris dans les endroits les plus improbables. Le très chic Kaufman and Broad a ainsi vendu en un tour de main des pavillons à Sarcelles. De même, Bouygues Immobilier multiplie les programmes dans les quartiers nord de Marseille. Et toute la profession se précipite à Saint-Denis, la ville qui a construit l'an passé le plus de logements de France.
Difficile de perdre de l'argent dans de telles conditions de marché. Certains promoteurs affichent des performances dignes de start-up. Nexity (1,57 milliard d'euros de chiffre d'affaires en 2005) annonce un carnet de commandes équivalent à 17,6 mois d'activité et une marge opérationnelle de 13 %. Fort d'un bénéfice de 52,5 millions d'euros (+ 32,6 %), Kaufman and Broad a vu son cours de Bourse quasiment doubler en moins de six mois. Et Martin Bouygues, qui a tenu bon contre tous ceux qui lui conseillaient de se désengager de l'immobilier, a engrangé 90 millions d'euros de bénéfice net grâce à sa filiale de promotion.
« Nous avons enfin retrouvé une respectabilité », se félicite Marc Piétri, président fondateur de Constructa. Le chiffre d'affaires de la promotion a plus que doublé depuis 1996, pour se hisser au niveau du pic atteint en 1990, avant la chute, mais sur des bases plus solides, puisqu'il est dominé par la construction de logements et non plus par celle, très spéculative, de bureaux de luxe. « Attention, nous n'avons pas eu une décennie de nirvana, précise Marc Pietri, mais cinq ans pour digérer la précédente crise et cinq ans pour renaître. Et nous sommes à nouveau inquiets : en trois ans, les prix de la construction ont augmenté de 50 %, le coût des assurances s'est envolé, et il devient impossible de construire bon marché, alors que nous savons qu'il faut réorienter notre production vers des produits moins chers destinés à ceux qui en ont besoin et non aux amateurs de défiscalisation. »
Un outil de conquête pour les banques
Le président de la Banque centrale européenne, Jean-Claude Trichet, a beau taper régulièrement du poing sur la table et s'inquiéter de la « galopade » des prix de l'immobilier, les banquiers français n'en continuent pas moins à distribuer des crédits à tour de bras. L'an dernier, ils ont prêté 144 milliards d'euros, selon l'Observatoire de la production de crédits immobiliers, contre 118 milliards en 2004 et 67 milliards il y a cinq ans ! Même en situation de surchauffe, le niveau moyen des taux consentis est descendu en 2005 à 3,9 %, contre 4,3 % en 2004 ! Les analystes financiers de Chevreux sont formels : pour les établissements généralistes, le crédit immobilier est un vecteur de conquête de nouveaux clients. Lorsqu'ils aident les ménages à s'installer, ils leur demandent en effet de domicilier leur compte chez eux. Avec une marge comprise entre 6 % et 11 %, l'activité est profitable. Et très peu risquée en période de hausse des prix. Si jamais le client ne parvenait pas à faire face à ses engagements, la banque se rembourserait largement sur la vente du bien.
Dans ce contexte euphorique, et pour contrer l'arrivée d'un concurrent potentiellement redoutable, la Banque postale, les établissements ont développé une stratégie de conquête vers l'aval, en acquérant ou en créant des réseaux d'agences immobilières, de cabinets de gestion et de syndics de copropriété. Les Caisses d'épargne ont repris Lamy, BNP Paribas ouvre des espaces immobiliers, le Crédit Agricole est à l'affût des moindres agences.
Quant aux assureurs, ils ont aussi largement profité de l'embellie en vendant leurs vieux immeubles haussmaniens. Le parc locatif des adhérents de la Fédération française des sociétés d'assurance (FFSA) a ainsi diminué de plus de 40 %, tombant à 4,1 millions de mètres carrés. Ils ont alimenté le marché des grandes villes, mais contribué à créer une nouvelle race de mécontents, les « découpés », des locataires contraints de racheter leur logement ou de déguerpir.
L'Etat et les villes touchent le jackpot
Depuis le 1er janvier, les frais de notaire sont passés de 4,89 % à 5,09 % pour l'achat d'un appartement ancien. En échange, un droit de timbre historique de 3 euros par page sur chaque contrat de vente a été supprimé. Officiellement, l'opération est blanche, mais il est difficile de ne pas soupçonner l'Etat et les collectivités locales de chercher à tirer le maximum de la nouvelle machine à cash. Sur chaque bien vendu, la commune reçoit 1,2 %, le département 3,6 % et l'Etat 0,2 %. Dans le budget parisien, les recettes issues des droits de mutation ont dépassé l'an dernier le produit de la taxe professionnelle pour atteindre 808 millions d'euros, contre 484 millions en 2001.
Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris-X et consultant régulier d'un grand nombre d'acteurs du secteur, a calculé que la manne immobilière a rapporté 42,6 milliards d'euros en 2005, 23,5 milliards pour l'Etat et 19,10 milliards pour les collectivités locales ! Pour le pouvoir central, il additionne la TVA sur le bâtiment (16,7 milliards), les droits de mutation, la taxe sur les plus-values et les baux. Pour les collectivités locales, il ajoute aux droits de mutation les taxes foncières assises sur la valeur locative des bâtiments (12,5 milliards). Sachant que les dépenses publiques en faveur du logement s'élèvent à 30,8 milliards, Michel Mouillart souligne que l'Etat reste largement gagnant. De quoi relativiser la mobilisation nationale en faveur d'une relance de la construction et de la rénovation urbaine.
L'arithmétique heureuse des notaires
Conseil des familles, le notaire est le seul professionnel incontournable de l'immobilier. Tous les actes de vente doivent être enregistrés chez lui. Et il perçoit 0,8 point du prix de la transaction en rémunération de son travail : rédaction de l'acte, vérification des droits de propriété et des certificats obligatoires (présence de plomb, de termites, d'amiante, métrage du bien). « Aujourd'hui, les notaires voient les cailles rôties tomber du ciel. Chaque hausse du mètre carré augmente leur chiffre d'affaires », raconte un de leurs prestataires de service.
Alors que les agences immobilières poussent à chaque coin de rue, le notariat bénéficie d'un numerus clausus drastique. Pour son plus grand bonheur ! Sur Paris, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, 205 études se partageaient il y a dix ans un marché de 9,6 milliards d'euros de transactions. Aujourd'hui, elles sont 217 pour 26,8 milliards !
Globalement, le nombre d'études en France n'a progressé que de 10 % depuis dix ans. Elles sont 8.300 et emploient 50.000 personnes, contre 38.000 il y a dix ans. « Attention, ce n'est pas parce que la valeur de l'immobilier a doublé que les revenus des notaires ont suivi la même évolution », se défend François Carré, à la Chambre des notaires de Paris.
Peut-être, mais la marge nette d'une étude parisienne atteint souvent 20 %. Entre les divorces et l'immobilier, les perspectives sont excellentes...
Tout en reconnaissant que l'activité n'a jamais été aussi élevée, Brigitte Dufrien, chargée de l'immobilier au sein de l'étude Le foyer de Costil dans le 7e arrondissement de Paris, remarque un début d'inquiétude chez ses clients. « Les signatures sont plus longues, les gens posent plus de questions », affirme-t-elle. Contrairement à de nombreux notaires de province, son étude ne propose pas de biens à la vente et préfère travailler en partenariat avec les agences immobilières. Dans les régions les plus rurales, le négoce représente une part non négligeable du revenu. Me Feniès, installé à Mauriac, dans le Cantal, réalise entre 9 % et 10 % de son chiffre d'affaires en proposant des biens à la vente, contre 4 % au niveau national. Dans son département, le journal gratuit des notaires est distribué à plus de 70.000 exemplaires. Sur l'ensemble de la France, le tirage de ces éditions départementales dépasse 50 millions de numéros !
Montée en puissance de nouveaux métiers
Le boom immobilier et la démocratisation de la toile se sont conjugués pour encourager l'apparition de nouveaux métiers. Il y a, bien sûr, l'émergence de sites Internet pour la recherche de logements, comme Explorimmo.com, Seloger.com ou d'autres. Mais ceux-ci ne sont souvent que la dimension Web de réseaux d'agences ou de journaux spécialisés. En revanche, le courtage en crédit immobilier, une activité ancienne mais longtemps confinée aux prescripteurs professionnels (promoteurs, notaires, agents...), s'est peu à peu imposé auprès du grand public. Ces courtiers viennent même d'être consacrés par la revue « 60 Millions de consommateurs », qui confirme leur capacité à décrocher des conditions avantageuses auprès des banques.
Introduit sur Alternext en mai 2005, Meilleurtaux.com a pulvérisé tous les records en annonçant une augmentation de son activité de 150 %, à 26 millions d'euros. Lancée sur la Toile, la PME ouvre désormais des agences dans toute la France. Le plus ancien courtier, la société familiale Cafpi, déclare pour sa part avoir enregistré une croissance annuelle moyenne de 40 % depuis le lancement de son site Votrepret.com, il y a cinq ans ! L'an dernier, il a conclu 22.000 prêts pour un volume de 3,4 milliards d'euros.
« En 2000, nous étions quasiment les seuls acteurs importants du courtage immobilier, et les banques qui traitaient avec nous à cette époque préféraient que cela ne se sache pas, explique Philippe Taboret, son directeur marketing. A présent, au contraire, elles nous apprécient. Comme elles sont devenues des espèces de supermarchés du crédit, incapables de faire du sur-mesure, nous représentons pour elles un gain de temps et de compétence. De leur côté, les particuliers, souvent perdus devant les offres capées, in fine, à taux variables, révisables, etc., ont intérêt à nous déléguer la tâche de négocier avec les banques. » Ces sites auraient ainsi conquis l'an dernier plus de 15 % de la distribution de crédits immobiliers, loin encore des 50 % atteints en Grande-Bretagne.