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Les laissés-pour-compte de l'immobilier

L'envolée des prix de l'immobilier n'a pas fait que des heureux. Aujourd'hui, de nombreux Français peinent à trouver un toit. Les jeunes, grandes victimes de la crise du logement, sont souvent contraints de sous-louer leur appartement ou de cohabiter et n'accèdent que rarement à la propriété. Les familles les plus démunies pâtissent du manque de logements sociaux. Et les locataires, eux, voient leurs loyers grimper, quand ils ne sont pas expulsés après une vente à la découpe. - ANNE BAUER JULIE CHAUVEAU

Des jeunes en apprentissage contraints de dormir dans leur voiture, des familles qui se réfugient dans les hôtels économiques « Formule 1 », des employés qui passent plus de trois heures par jour dans les transports pour s'offrir la maison de leur rêve, il y a bien une « crise du logement ». Depuis trois ans, la construction est repartie. Mais c'est encore insuffisant pour desserrer l'étau. D'autant que le redémarrage répond d'abord aux besoins des plus nantis. Aussi l'envolée des prix accentue-t-elle les déséquilibres. Elle a atteint 100 % en six ans, alors que, dans le même temps, le revenu des Français a progressé de 24 %.

Même les 57 % de propriétaires, qui se délectent de la lecture des articles sur la flambée de l'immobilier, éprouvent un certain malaise. Comment accepter qu'un appartement parisien acheté 450.000 francs en 1984 vaille aujourd'hui la même somme, mais en euros ! En province aussi, les augmentations obligent à trouver asile de plus en plus loin des centres. Nantais, Bordelais, Toulousains rejoignent les Parisiens dans leurs mouvements pendulaires. Et même au fin fond du Cantal, des pavillons familiaux des années 1960 dépassent à présent 130.000 euros, montant trop élevé pour les habitants du cru. Partout, en région parisienne comme en province, mais aussi en pleine campagne, le prix des logements devient un sujet d'inquiétude. Aux quatre coins de la France, des députés sont assaillis par les réclamations d'électeurs confrontés à des problèmes de logement.
Année après année, la Fondation Abbé-Pierre rappelle les chiffres du mal-logement : 3 millions de personnes sont sans domicile fixe, en chambres d'hôtel, dans des habitats de fortune, ou hébergées chez des tiers. S'y ajoutent 5,6 millions d'hommes et de femmes « en situation de fragilité », soit parce qu'ils vivent dans des copropriétés dégradées, soit parce qu'ils s'entassent dans un espace trop petit, soit parce qu'ils n'arrivent plus à honorer leurs charges. Premier poste du budget des ménages, la facture logement a augmenté, selon l'Insee, de cinq points en vingt-cinq ans. Quant aux demandes non satisfaites de logements sociaux, elles stagnent désespérément à... 1,3 million. Cet automne, l'explosion de violence dans les banlieues a d'ailleurs brutalement rappelé qu'il existait en France non seulement des ségrégations sociales, mais aussi spatiales.

Les jeunes, principaux perdants


En l'absence d'un travail régulier, impossible de quitter le domicile parental. Le violent rejet par les jeunes du contrat première embauche (CPE) n'est pas sans lien avec leurs difficultés d'accès à l'autonomie. Les jeunes attendent de plus en plus longtemps pour voler de leurs propres ailes : de 19 à 26 ans, ils sont encore 55 % à vivre chez leurs parents. Cinq ans après la fin de leurs études, 21 % d'entre eux n'ont ni logement ni travail. Seule une infime minorité accède aux HLM. La plupart recourent donc à la sous-location ou à la cohabitation.

Claude Garera, responsable de la Fédération des jeunes travailleurs de Tours, se désole de rencontrer des apprentis contraints de camper : « Autrefois, les artisans trouvaient naturel de loger leurs stagiaires, plus aujourd'hui. Vanter les mérites de l'apprentissage est parfait. Mais comment prendre en charge deux logements, près de l'école et près de l'artisan chez qui vous travaillez ? » Son association, qui gère 200 places dans des foyers pour jeunes, a noué des contacts avec 300 propriétaires de la région de Tours pour trouver de nouveaux lits. Et malgré cette mobilisation, elle n'a réussi l'an dernier à satisfaire que la moitié des demandes. De toute façon, les foyers pour jeunes sont largement insuffisants. Ils hébergent en France 95.000 personnes, dont la moitié sont des étudiants, et l'autre moitié des salariés, lesquels ne sont que ...16 % à gagner plus du SMIC.

« Les jeunes sont les principaux perdants de l'envolée des prix, sauf lorsqu'ils sont aidés par leurs parents », confirme Jean-Claude Dumoulin, directeur de l'Union nationale des foyers et services pour jeunes travailleurs (UFJT). Ceux-ci s'orientent d'abord vers les studios du marché privé, dont les prix ont le plus progressé. Ainsi, les jeunes paient en proportion leur logement deux fois plus cher que leurs parents. Les notaires constatent une forte progression des donations, mais, phénomène nouveau, ils commencent à voir des parents qui s'endettent pour aider leur progéniture à acheter un logement. D'autres jeunes, de plus en plus nombreux, empruntent sur trente ans pour s'offrir leur premier studio.

Les primo-accédants découragés


Impossible de rencontrer un promoteur sans qu'il se lamente sur la disparition progressive des jeunes ménages avec un enfant, coeur de cible de son activité il y a dix ans. Alain Dinin, président de Nexity, en a même fait un argument publicitaire en prenant l'engagement de dispenser ses clients de moins de 30 ans du versement du dépôt de garantie lors de la réservation d'un appartement. Les primo-accédants, ceux qui achètent pour la première fois, représentaient 76 % des clients voilà une décennie. Ils ne pèsent plus que 60 % aujourd'hui, et en région parisienne, ce taux est encore plus faible. Michel Mouillard, professeur d'économie à Paris X, précise que si l'on s'intéresse au neuf comme à l'ancien, le nombre de primo-accédants reste constant, de l'ordre de 400.000 par an. Mais, face à la croissance des transactions immobilières, leur part, en pourcentage, s'est réduite. Dans les zones les plus tendues, les agents immobiliers confirment tous que les marchés sont animés par ceux qui vendent afin de racheter. C'est eux qui font tourner la machine et enfler les prix. Pour les nouveaux arrivants, la portion est de plus en plus congrue. Le Crédit Foncier a calculé que leur capacité moyenne d'achat a baissé de 8,3 mètres carrés sur les cinq dernières années : elle atteint 42 mètres carrés en Ile-de-France et 120 dans le Limousin. D'autres ont évalué que l'achat d'un logement représente aujourd'hui 4,2 années de revenus contre 3 en 1997.

Les organismes HLM sous pression


Les constructeurs sociaux pâtissent évidemment de l'euphorie immobilière actuelle. Comment construire du logement social quand les prix du foncier s'envolent ? Et même lorsqu'un accord est obtenu avec la ville sur un terrain bon marché, la hausse des coûts de construction au cours des cinq dernières années a atteint un tel niveau qu'il devient quasiment impossible de sortir un mètre carré à moins de 1.200 euros ! Ainsi, sur les 408.300 logements construits l'an dernier, la part des HLM s'est élevée à 54.550 unités. Et encore, sur ce total, les logements les plus aidés pour les plus modestes, le vrai social, n'ont été qu'au nombre de 37.000. En région parisienne, là où les besoins sont les plus criants, il ne s'est pas construit plus de 18.000 appartements, à peine 50 % des objectifs. « En 2005, on a recommencé à construire, ce qui est encourageant. Mais 85 % des logements mis en chantier s'adressent au tiers des Français les plus aisés », estime Patrick Doutreligne, directeur de la Fondation Abbé-Pierre.

Les organismes HLM sont eux-mêmes face à une contradiction majeure. Doivent-ils concentrer leurs efforts sur les plus pauvres pour endiguer la crise du logement, ou continuer à loger le maximum de gens (trois quarts des Français sont éligibles au logement HLM) pour ne pas créer de ghettos ? Vincent Renard, économiste, chercheur à Polytechnique, demande aux pouvoirs publics de se poser clairement la question. Il rappelle qu'à Amsterdam, quand une famille dépasse les niveaux de ressources admis pour occuper un logement social, elle est priée par la mairie de s'adresser au parc privé. En Allemagne, on loge les pauvres de façon souple, grâce à des mécanismes de conventionnement entre les propriétaires privés et les régions, qui garantissent le paiement des loyers. « En France, la bonne santé de l'immobilier depuis dix ans a participé à l'accroissement des inégalités, prévient Paul-Louis Marty, délégué général de l'Union sociale pour l'habitat, qui s'inquiète que « sans politique publique de correction », des « inégalités spatiales et sociales de plus en plus lourdes à gérer » viennent s'ajouter aux « inégalités monétaires ». Cet ancien routier des négociations avec l'Etat réclame surtout une réorientation massive des politiques d'aide vers le social, en rappelant que les cadeaux fiscaux faits par le gouvernement aux investisseurs locatifs privés coûtent aussi cher, voire plus, que l'aide à la construction sociale. En outre, la défiscalisation « Robien » n'exige de la part des propriétaires aucune contrepartie sociale. C'est pourquoi le gouvernement prévoit un nouveau mécanisme de défiscalisation, le « Borloo populaire », lié à des plafonds de loyer et de ressources, pour réorienter la production vers le logement « intermédiaire ».

Les locataires dans la tourmente


Après cinq années de hausse des loyers, au rythme de 5,5 % par an, les locataires retiennent leur souffle. Y aura-t-il enfin une pause en 2006 ? « Les propriétaires préfèrent garder un bon locataire, même à un prix un peu inférieur au marché, plutôt que d'augmenter les loyers lors des renouvellements de baux », constate un agent immobilier en région parisienne. En 2005, toutefois, les loyers ont encore progressé de 5,1 %. Les Parisiens ne sont pas les seules victimes : la hausse atteint 4,8 % en Ile-de-France, mais 6,8 % en Provence-Alpes-Côte d'Azur, et 6,1 % en Bretagne.

La recherche d'une location est de plus en plus dure. Et pourtant, 23 % des ménages français bénéficient d'aides au logement - une dépense budgétaire de 14 milliards d'euros - et comme elles n'ont pas été revalorisées au rythme de l'augmentation des loyers, leur pouvoir de solvabilisation ne cesse de baisser. « La situation est extrêmement dure pour les classes moyennes. Un couple avec enfants gagnant 2.400 euros a des ressources trop élevées pour pouvoir réclamer un HLM, mais n'a pas assez d'argent pour trouver dans le privé », souligne Patrick Doutreligne.

Afin d'aider les plus modestes à accéder au logement, le Conseil général de la Seine-Maritime vient de prendre une mesure novatrice. A partir de 2007, il avancera le dépôt de garantie aux locataires les plus modestes et se portera caution, en cas d'impayés de loyers, pendant dix-huit mois.

Sur le terrain, les associations attendent avec angoisse les premières expulsions depuis la fin de la trêve, le 15 mars. Droit au logement (DAL) dénonce la hausse du nombre des décisions de justice prononçant l'expulsion du locataire, passées de 88.000 en 1997 à 103.285 en 2004. Et ce, en dépit de la loi contre les exclusions.

Les « découpés » mobilisés


Mais les plus démunis ne sont pas les seuls concernés par l'expulsion. Devinette : elle est en colère, habite le 8e arrondissement de Paris et est une star. Qui est-ce ? Jeanne Moreau, locataire d'un des 3.200 logements parisiens haut de gamme rachetés en gros par l'américain Westbrook à la société foncière Gecina, et revendus au prix fort. Scandalisée par ces méthodes, l'actrice souligne qu'en dépit du départ en dix ans de quelque 80.000 Parisiens « moyens » victimes des ventes à la découpe, le gouvernement ne s'est toujours pas mobilisé pour venir en aide aux locataires. Un projet de loi, au demeurant fort peu protecteur, est ainsi en attente depuis plus d'un an. « Il entrera en vigueur quand il n'y aura plus d'appartements à vendre », ironise Jeanne Moreau. Ecoeurés, les « locataires découpés » se sont regroupés l'an dernier dans un collectif et viennent de remporter leur première victoire au tribunal : les habitants de la rue des Arquebusiers, dans le 3e arrondissement, ont obtenu l'annulation d'une première série de congés vente. A vrai dire, face à l'envolée des prix, tous les détenteurs de patrimoine sont tentés de réaliser leur plus-value. Même le principal bras armé du gouvernement dans le logement social : la Caisse des Dépôts, dont la filiale immobilière Icade souhaite déconventionner une partie de son patrimoine social ! Mais cette fois-ci, les élus, de gauche comme de droite, se mobilisent. Pour l'instant, ceux du Val-de-Marne, les plus concernés, semblent avoir obtenu gain de cause.